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Jens Matheuszik — 12. März 2006, 13:14 Uhr

Dresden schuldenfrei – Risiken nicht betrachtet?


Vor kurzem wurde bekannt, dass das Konzept des Dresdener Oberbürgermeisters Ingolf Roßberg (FDP) aufgegangen ist und die städtische Wohnungsbaugesellschaft Dresden komplett an den privaten US-Investor Fortress verkauft wird (siehe u.a. die Berichte im Handelsblatt, Spiegel und der FAZ).

Mit dem Verkauf dieser städtischen Tochter wird Dresden auf einen Schlag schuldenfrei – an und für sich ja eine gute Sache. Doch dieser Verkauf birgt einiges an Risiken, so dass man darüber geteilter Meinung sein kann.

Bei den bissigen Liberalen bittet einer der Autoren dahingehend um Politikberatung und ohne mich großartig in der Materie auszukennen, kann ich da schon ein paar negative Punkte entdecken:

Probleme für die Mieter:
Ich will nicht mit „Heuschrecken“-Metaphern anfangen, aber grundsätzlich wollen diese privaten Investoren vor allem Rendite erzielen. Das wird u.a. wie folgt erreicht:

Für die Finanzinvestoren ist jeder Kauf ein Geschäft fast ohne Risiko: Für eine Immobilienfirma zum Preis von beispielsweise einer Milliarde Euro zahlt der Investor nur 30 Prozent aus dem Fonds, für die restlichen 700 Millionen Euro nimmt er Kredite auf. Diese werden aus den Mieteinnahmen getilgt. Solange die Rendite aus den Mieteinnahmen höher ist als die Kreditzinsen, so wie derzeit, streicht der Investor hier bereits einen kleinen Gewinn ein. Gesteigert wird der Profit durch die Aufteilung und den Weiterverkauf von Wohnungen an die Mieter. Am Ende der Fondslaufzeit verkauft der Investor die Restbestände und streicht den gesamten Kaufpreis ein. Bezahlt hat er nur 30 Prozent, kassiert aber 100 Prozent. Und der Staat bekommt keinen Cent Steuer, da der Investor von Anfang an in der Kreide stand.
Quelle: ZEIT-Artikel Wenn der Investor klingelt

Ansonsten werden die Wohnungen oftmals saniert, besser ausgestattet und ein höherer Mietzins wird dafür verlangt. Es gibt jedoch viele Fälle, wo bisherige Bewohner, die schon jahre- bzw. jahrzehntelang dort wohnen, sich diese höheren Mieten dann nicht leisten können. Um solche Bedenken zu zerstreuen werden oftmals freiwillige Vereinbarungen wie z.B. die Sozialcharta in Dresden geschlossen, in denen Sätze wie

„[…] Zusätzlich ist vorgesehen, dass sich der Erwerber für einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren, möglicherweise bis zu zehn Jahren, Beschränkungen bei Mieterhöhungen unterwirft.
Wie bei Wohnungsprivatisierungen in den letzten Jahren üblich, dürfen die Mieten für die zum Zeitpunkt der Privatisierung bestehenden Mietverträge im Durchschnitt für den Gesamtbestand pro Jahr nicht über einen bestimmten Prozentsatz (2 bis 3 Prozent) über dem Lebenshaltungskostenindex erhöht werden. […]“

stehen. Klingt an sich ja toll – aber man muß da auf das Kleingedruckte achten – bzw. auf das manuell von mir fettgedruckte. Bei einzelnen Wohnungen können die Kosten dann nämlich doch deutlicher steigen. Bei der GAGFAH, der Wohnungsbaugesellschaft die ehemals der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte und damit der Deutschen Rentenversicherung (Bund) gehörte, gibt es nämlich auch so eine Klausel. Hierüber berichtet die taz wie folgt:

„[…] Die Sozialcharta, auf die sich die Stadt Dresden mit der Investorengruppe geeinigt hat, sei eine Mogelpackung, sagt der Direktor des Mieterbundes, Franz-Georg Rips. Die Charta soll etwa Luxussanierungen verbieten und Mieterhöhungen auf jährlich 3 Prozent plus Inflationsausgleich begrenzen. Doch die Tücke steckt im Detail: Die Mieterhöhungsbegrenzungen bezögen sich nämlich auf den Gesamtdurchschnitt aller Woba-Wohnungen und nicht auf die einzelnen Wohnungen, sagt Rips. Das heißt, einzelne Mieter dürften doch Erhöhungen bis zu den rechtlich erlaubten 20 Prozent erhalten. So machte es 2005 Gagfah in Stuttgart. Da Fortress auf Rendite angewiesen ist, müsse der Konzern die Mieten erhöhen und Wohnungen verkaufen. […]“

Probleme für die Stadt:
Immer mehr und mehr Tafelsilber zu verscheuern – meiner Meinung nach der falsche Weg. Eine Stadt hat auch gewisse soziale Verantwortung und kann z.B. durch Wohnungsgesellschaften es erreichen, dass auch den sozial Schwächeren ein akzeptabler Wohnraum zu vernünftigen Preisen angeboten werden kann. Dresden hat es jetzt natürlich erstmal gut – keine Schulden mehr. Die Frage ist, ob die Stadt diesen Stand halten wird oder ob jetzt nicht neue finanziell teure Begehrlichkeiten in der dortigen Politik geweckt werden, getreu dem Motto „wir haben es ja“.

Probleme für Deutschland:
Das klingt jetzt sehr staatstragend – und natürlich ist es auch ein Problem wenn das, was der oben zitierte Zeit-Artikel beschreibt, die Investoren keinen Cent Steuern zahlen müssen. Doch darum geht es mir jetzt nicht, es geht vielmehr um den sogenannten Solidarfonds Deutsche Einheit.

Hierbei handelt es sich um Zahlungen die die westdeutschen Gemeinden und Städte für den Aufbau Ost zahlen müssen. Diese Mittel sind für Investitionen in den fünf neuen Bundesländern vorgesehen. Das es im Westen jedoch auch schon lange nicht mehr so rosig ist, wie in der Vergangenheit dürfte bekannt sein. Es gibt inzwischen teilweise Städte und Gemeinden, die sich gegen diese Zwangsabgabe wehren. Gerade im Ruhrgebiet leiden viele Städte unter massiven Schulden und müssen dann noch teilweise Kredite aufnehmen um den Aufbau Ost zu finanzieren. So hat der Stadtrat in Datteln beschlossen die Gelder für den Osten nicht mehr zu zahlen. Ein FDP-Politiker aus Datteln kommentierte den gemeinsamen Ratsbeschluss von CDU, SPD, FDP, Grünen, DSP (Dattelner Stadt-Partei) wie folgt:

„Der Aufbau Ost darf nicht zum Abbau West führen.“

Wenn jetzt Städte wie Dresden aufgrund der massiven Aufbauhilfe aus dem Westen sich plötzlich finanziell gesunden komplett sanieren können (und auch noch einiges an Millionen Guthaben erhalten), dann kann ich die Wut vieler Kommunalpolitiker gerade hier im Ruhrgebiet verstehen. Während man hierzulande alles mögliche an Leistungen z.B. im Jugendhilfebereich streichen muss, teilweise Städte wie Waltrop schon einen „Sparkommissar“ der Bezirksregierung vorgesetzt bekommen – dann ist der Aufbau Ost und der damit verbundene Solidarpakt nicht wirklich solidarisch. Man kann schließlich keiner verschuldeten Stadt im Westen erklären, dass man noch weiterhin den Aufbau Ost auch in der schuldenfreien Stadt Dresden finanzieren muss.

Ich schließe mich dahingehend voll dem Kommentar der WAZ an:

„[…] Weststädte und Steuerzahler leisten jedes Jahr Abermillionen an Solidarbeiträgen für den Aufbau Ost, obwohl es im´ Westen an Kapital für Investitionen und selbst für dringendste Reparaturen in den Städten fehlt. Und dieser Transfer wird dann zu solchen Geschäften genutzt! Nein, das ist kein Anlass zum Ausspielen Ost gegen West. Aber für die Prüfung der Frage, ob bei der Ost-Förderung alles so bleiben darf, wie es ist.“

Aber vielleicht findet ja die Große Koalition in Berlin hier einen Weg – denn Solidarität ist ja schön und gut, aber die sollte nicht nach dem Gießkannenprinzip von Westen nach Osten gehen, sondern sich auf die Regionen beschränken, denen es nicht gut geht. Gerade Städte wie Leipzig und (vor allem jetzt) Dresden haben eine Finanzstruktur, von der eine Stadt wie Gelsenkirchen nur träumen kann.


7 Kommentare »

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